居間合同為合同法規(guī)定的有名合同。合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或提供合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。深圳合同律師隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，越來越多的交易走進普通民眾生活，而由于資源與信息占有的不對稱，有些交易需要借助專業(yè)的中介機構(gòu)完成，于是，居間合同成為一種較為常見的合同類型而廣泛存在。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同即為存量房買賣、租賃等，居間人與委托人之間訂立的居間合同。通常，在為存量房買賣所簽訂的居間合同中，存量房的買方與賣方均會作為委托人分別與房產(chǎn)中介公司簽訂居間合同。現(xiàn)實中，居間合同除約定居間人提供居間服務(wù)、委托人支付居間費用等主要合同條款外，還有委托人配合居間人完成房產(chǎn)過戶手續(xù)義務(wù)的約定。無可諱言的是，存量房買賣合同的履行過程中，存在著一些不確定的因素，比如，銀行能否放貸及放貸時間何時確定、首付款能否按時支付等，這些因素都可能導(dǎo)致買賣合同雙方產(chǎn)生糾紛，以至于變更、解除買賣合同。若委托人通過居間人簽訂了存量房買賣合同，但履行該買賣合同過程中，買賣雙方經(jīng)協(xié)商解除存量房買賣合同，導(dǎo)致房產(chǎn)交易無法完成的，居間人能否依據(jù)居間合同中關(guān)于“委托人負有配合居間人完成房產(chǎn)過戶手續(xù)義務(wù)”的約定，以委托人解除合同、未配合其完成過戶手續(xù)導(dǎo)致買賣交易未完成為由，要求委托人對居間人承擔(dān)違約責(zé)任。
　　對上述問題，司法實踐中產(chǎn)生兩種意見：
　　一種意見認為，委托人擅自解除買賣合同未履行配合居間人辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。主要理由為：居間合同中關(guān)于委托人不配合居間人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，導(dǎo)致交易無法完成，需向居間人承擔(dān)違約責(zé)任的約定,為居間合同中的有效條款，居間人與委托人應(yīng)依約履行，在居間人完成居間義務(wù)促成委托人之間簽訂買賣合同后，委托人未經(jīng)過居間人同意擅自解除買賣合同，客觀上導(dǎo)致房產(chǎn)過戶手續(xù)的不能履行，屬于不配合居間人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的情形，應(yīng)依據(jù)居間合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
　　另一種意見則認為，委托人無需對此承擔(dān)違約責(zé)任。主要理由為：1.居間合同中，委托人的主要合同義務(wù)為向居間人支付居間報酬，委托人對居間人出現(xiàn)違約事由應(yīng)出現(xiàn)在居間費用的支付上；2.委托人解除買賣合同系其正當(dāng)?shù)暮贤瑱?quán)利，無需經(jīng)過居間人的同意，居間人無權(quán)對委托人的合同行為進行限制；3.買賣合同解除后，房屋交易手續(xù)沒有繼續(xù)履行之基礎(chǔ)，買賣雙方之間沒有完成交易的可行性。該事實的產(chǎn)生為買賣雙方意思一致的結(jié)果，系當(dāng)事人對自身權(quán)利的處分，不同于委托人單方不配合居間人辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，導(dǎo)致交易無法正常進行的情形。對此，筆者同意第二種意見。
　　第一，對合同義務(wù)的理解不能脫離合同性質(zhì)。正如任何一個法律條款都不能脫離整部法律規(guī)定而獨立存在一樣，對合同條款的理解與認定不能將其與合同性質(zhì)及合同目的割裂開來，應(yīng)將其置于合同之中，進行系統(tǒng)化、體系化的分析與判斷。正確認定當(dāng)事人違約責(zé)任的前提，是準(zhǔn)確把握其違反的合同條款在整個合同中的定位。依照合同法第六十條的規(guī)定，從合同義務(wù)分類上講，合同義務(wù)可分為主要義務(wù)和附隨義務(wù)。主要義務(wù)決定了當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，與合同的性質(zhì)、合同目的息息相關(guān)；而附隨義務(wù)則不同，其不對合同性質(zhì)及合同目的產(chǎn)生影響，通常為根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣所產(chǎn)生的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。以買賣合同為例，出賣人交付標(biāo)的物、買受人支付價款為主要合同義務(wù)，至于出賣人應(yīng)出具購物發(fā)票則為買賣合同的附隨義務(wù)，即便出賣人未履行出具購物發(fā)票的義務(wù)，也不影響買賣合同目的實現(xiàn)。居間合同的主體為委托人與居間人，根據(jù)合同法第四百二十五條、第四百二十六條的規(guī)定，居間人的主要合同義務(wù)為居間，即“提供、報告訂約機會的居間”，以及在委托人和第三人之間互尋、介紹和撮合，周旋于委托人和第三人之間，促使雙方訂立合同。委托人的主要合同義務(wù)是為居間人服務(wù)支付報酬。除此之外的其他義務(wù)，則屬于附隨義務(wù)或延伸義務(wù)，該義務(wù)不能影響或?qū)�抗合同相對方主要義務(wù)的承擔(dān)。居間合同中，居間人促成委托人簽訂完存量房買賣合同后，居間人的主要合同義務(wù)完成，委托人的主要合同義務(wù)即為支付報酬，在委托人支付完報酬后，居間合同的主要權(quán)利義務(wù)履行完畢，居間合同的合同目的已實現(xiàn)。居間合同所約定的居間人、委托人相互協(xié)助、配合完成存量房買賣交易手續(xù)，則屬于居間合同的附隨或延伸義務(wù)，其作用和功能不可與主要義務(wù)相提并論，若將附隨義務(wù)與主要義務(wù)同等對待，則會使合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系產(chǎn)生動搖。
　　第二，違反合同附隨義務(wù)不能等同于違反主要合同義務(wù)。從上述分析可知，合同目的的實現(xiàn)取決于合同主要義務(wù)的履行。那么，當(dāng)一個違約行為發(fā)生時，其違反的是主要義務(wù)還是附隨義務(wù)，相對應(yīng)需要承擔(dān)的法律后果亦應(yīng)截然不同。還以買賣合同為例，出賣人交付的標(biāo)的物不符合合同約定，買受人可以拒絕支付標(biāo)的物的價款，甚至可以解除合同；而對出賣人未出具購物發(fā)票的，買受人不能以此為由拒絕支付標(biāo)的物價款。因為，主要義務(wù)與附隨義務(wù)在合同中的地位不對等，以不履行合同主要義務(wù)作為相對方未履行附隨義務(wù)的抗辯，顯然失當(dāng)。同樣，在違約責(zé)任的承擔(dān)上，違反主要義務(wù)，必然不同于違反附隨義務(wù)。依據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式主要有：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失等。其中，違約金為最常用的承擔(dān)違約責(zé)任方式。關(guān)于違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)，通說認為，違約金以補償性為主、懲罰性為輔，即違約金高低與違約行為造成的損失大小相關(guān)。正常情況下，違反主要義務(wù)給相對方造成的損失理應(yīng)高于違反附隨義務(wù)，因此，違反附隨義務(wù)需承擔(dān)的違約金應(yīng)遠遠低于違反主要義務(wù)，退一步講，也不應(yīng)等于更不應(yīng)超出違反合同主要義務(wù)需支付違約金。居間合同中，委托人未配合居間人完成存量房過戶手續(xù)的義務(wù)，為委托人的附隨義務(wù)，即便違反，亦不能超越委托人違反主要合同義務(wù)即支付居間報酬的責(zé)任。在委托人已支付完居間費用后，若以委托人未配合居間人完成存量房過戶手續(xù)為由，要求委托人支付超出居間費用的違約金，顯然就背離了居間合同的性質(zhì)與目的，實為本末倒置。
　　第三，對違約行為的認定不應(yīng)以限制他人合同自由為前提。眾所周知，合同訂立與合同履行系相互獨立的兩個階段，訂立是履行的基礎(chǔ)，履行是實現(xiàn)訂立目的的途徑。履行過程中的各種障礙，均可能導(dǎo)致合同履行的延遲、變更甚至終止。根據(jù)合同的相對性原理，合同為當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生效力。合同當(dāng)事人協(xié)商一致設(shè)立、變更、解除合同，為民事主體的固有權(quán)利。一般而言，民事主體對固有權(quán)利的正常行使，不應(yīng)成為對他人承擔(dān)責(zé)任的事由。合同關(guān)系中亦應(yīng)如此，在無特別約定的情況下，合同當(dāng)事人不因變更、解除合同行為，需向合同之外的第三人承擔(dān)違約責(zé)任。若不如此，即會形成第三人對他人之間合同行為的限制，其實質(zhì)是干涉合同自由。誠然，居間合同的目的是促成委托人簽訂合同，但委托人的合同訂立后，其如何履行合同，或在履行過程中對合同進行變更、解除，均為委托人的意思自治，居間人無權(quán)進行干預(yù)。委托人解除存量房買賣合同的事由，不應(yīng)成為其向居間人承擔(dān)責(zé)任的事實依據(jù)，委托人無需因此向居間人承擔(dān)違約責(zé)任，否則，居間合同中所謂的委托人配合居間人完成交易手續(xù)等類似條款，實質(zhì)上是約束或阻礙了委托人在存量房買賣合同中的權(quán)利行使，構(gòu)成對委托人合同固有權(quán)利的侵害。同時，根據(jù)“配合完成”的條文字面理解，“配合完成”應(yīng)有完成之必要，以及可性行和可能性，也即具備“配合完成”的前提條件，該前提條件為委托人繼續(xù)履行存量房買賣合同。只有在委托人履行存量房買賣合同的情況下，才可能產(chǎn)生委托人不配合居間人完成過戶手續(xù)的違約事由。而當(dāng)委托人決定解除買賣合同后，買賣合同的履行終止，此時，已無所謂“配合”之必要性和可行性，“配合”無從談起。換言之，委托人配合居間人完成過戶手續(xù)義務(wù)，因存量房買賣合同解除而終止，該條款不能產(chǎn)生確認委托人違約的法律效力。
　　（作者：張紅柳 作者單位：安徽省高級人民法院）