【案情】
　　2019年底，陳某與揭某簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并約定了房屋交易價(jià)款、費(fèi)用承擔(dān)、房屋交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。簽訂合同時(shí)，陳某就向揭某支付定金2萬(wàn)元，之后給付揭某20萬(wàn)元，揭某向陳某出具了收條。后陳某多次找揭某進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)登記，揭某避而不見(jiàn)，之后陳某發(fā)現(xiàn)該房屋早已向銀行貸款做抵押，并已被法院查封。對(duì)于陳某與揭某簽訂的這份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效這一問(wèn)題，有下列幾種意見(jiàn)。
　　【分歧】
　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。陳某與揭某都是完全民事行為能力人，當(dāng)時(shí)簽訂合同都是基于雙方真實(shí)的意思表示，所簽訂的合同條款也不違反法律及其行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同標(biāo)的明確為該房屋，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也具備法律所要求的形式，該合同生效要件全部滿(mǎn)足。雖然該房屋已被法院查封，但只是不能過(guò)戶(hù)，并不影響合同效力，只要揭某償還完銀行貸款，法院查封即可解除，該房屋仍能過(guò)戶(hù)。故合同有效。
　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷(xiāo)。因?yàn)榻夷吃谂c陳某簽訂該房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前就知道該房屋因沒(méi)能還清銀行貸款而被法院查封這一事實(shí)，但揭某并沒(méi)有將這一事實(shí)如實(shí)告訴買(mǎi)受人陳某。揭某為了將該房屋賣(mài)出去，獲得房款，隱瞞了這一事實(shí)，對(duì)于陳某來(lái)說(shuō)這是一種欺詐行為。根據(jù)《民法總則》第一百四十八條規(guī)定：一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。故該買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷(xiāo)。第三種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。陳某與揭某約定的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)于房屋過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)讓的事項(xiàng)，因此違反了我國(guó)法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合同無(wú)效情形之一。故該合同無(wú)效。
　　【管析】
　　筆者贊成第二種意見(jiàn)，該合同可撤銷(xiāo)。根據(jù)《民法總則》第一百四十八條規(guī)定：一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。本案中揭某作為房屋所有人，清楚地知道自己的房屋因未還清銀行貸款而被法院查封，不得轉(zhuǎn)讓不能過(guò)戶(hù)，但仍與陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。使陳某基于錯(cuò)誤的認(rèn)知，在違背真實(shí)意思的情況下與揭某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了房款22萬(wàn)元。陳某得知該房屋已被法院查封是在揭某多次過(guò)戶(hù)不能的情況下，我們可推定，若陳某沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，揭某將會(huì)一直隱瞞欺詐下去。因此根據(jù)揭某所表現(xiàn)出的行為，筆者認(rèn)為揭某的行為屬于合同欺詐行為，故意隱瞞該房屋已被法院查封的這一事實(shí)，與陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，惡意騙取陳某的錢(qián)款。故筆者認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷(xiāo)。
　　（作者：彭微 尹志蕓 作者單位：江西省南豐縣人民法院）