深圳房產(chǎn)糾紛律師，夫妻一方擅自出售共有房屋的效力認定

     【深圳法律顧問 案情】

　　原告王某（男）與被告李某（女）系夫妻，雙方因感情不合而分居，原登記于被告李某名下的、為原被告共有的一處128平米的房產(chǎn)由原告居住，被告一直與兒子居住在外。2016年11月，被告以48萬的價格將此共有房產(chǎn)賣給第三人曾某，之后，辦理了不動產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。次月，第三人胡風(fēng)欲入住裝修時，原告才得知房屋已被被告出售，遂以不知情為由訴至法院，要求確認不動產(chǎn)買賣合同無效。

　　【爭議焦點】

　　第一種觀點認為，所爭議房屋系原告王某與被告李某的夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共有財產(chǎn)，被告未征得另一共有權(quán)人同意而擅自處分共有房屋構(gòu)成無權(quán)處分。現(xiàn)原告主張權(quán)利，故而被告李某與第三人曾某簽訂的買賣合同無效，第三人應(yīng)當(dāng)返還該共有房屋。

　　第二種觀點認為，第三人曾某不知原告與被告之間的糾紛，完全有理由相信被告賣房的行為系原被告的共同意思表示，買受人不存在過錯，故而被告的行為構(gòu)成表見代理。《物權(quán)法》第106條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”第三人曾某系善意第三人，以合理的價格購得系原被告共同所有的房產(chǎn)一套，且雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成了房屋所有權(quán)的交付，故應(yīng)取得該房屋的所有權(quán)。

　　【評析】

　　筆者贊同第二種觀點，理由如下：

　　根據(jù)《婚姻法司法解釋(三)》第十一條第一款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個條件：第一，第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;第二，買受人支付了合理對價;第三，買受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。在這三個條件均已具備的情況下，則不能認定房屋買賣合同無效。如果第三人適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權(quán)人在標的物之上的所有權(quán)消滅，善意第三人終局保有所有權(quán)。如果第三人不適用善意取得制度，則夫妻一方未參與交易的共有權(quán)人可依法撤銷合同，依照物上請求權(quán)取回標的物所有權(quán)。

　　隨著經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展，房屋交易越來越頻繁，引發(fā)的紛爭也是不斷增加的。由于我國還尚未建立完善的不動產(chǎn)交易制度和夫妻共有財產(chǎn)制，因此給實踐中法院對于相關(guān)問題的處理帶來了許多困惑。具體到本案，買賣標的物是房屋，即不動產(chǎn)，不動產(chǎn)以登記為公示方法，作為標的物的房屋已經(jīng)通過不動產(chǎn)登記機關(guān)的變更登記；第三人曾某與被告李某在訂立房屋買賣合同時是雙方真實意思表示，并且未違背法律強制性規(guī)定，系合法有效的交易；受讓人曾某支付了房屋價款48萬，符合當(dāng)?shù)胤课莸暮侠韮r格，且受讓人曾某直到房屋產(chǎn)權(quán)過戶后、為裝修房屋與另一共有權(quán)人王某發(fā)生沖突時，才知該房屋系無權(quán)處分的事實，不可能也不應(yīng)當(dāng)在財產(chǎn)受讓時，便知道此房屋系該夫妻二人隱名共有的財產(chǎn)。故本案應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度，此時，原權(quán)利人李某喪失其房屋所有權(quán)，原權(quán)利人對受讓人曾某無所有物返還請求權(quán)，受讓人曾某取得房屋所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓人李某取得標的物的價金。至于特殊的原權(quán)利人王某與轉(zhuǎn)讓人李某即夫妻之間的權(quán)利救濟，則應(yīng)另行訴訟，涉及的應(yīng)是侵權(quán)糾紛而非物權(quán)糾紛。綜上，法院依法駁回了原告王某要求確認房屋買賣合同無效的訴訟請求。

（作者單位：湖南省嘉禾縣人民法院）