深圳房產糾紛律師，開發(fā)商承諾提供會所服務 改作他用是否違約

      【基本案情】

　　某公司作為開發(fā)商，將其開發(fā)樓盤于2009年左右賣出。在與小業(yè)主簽訂的《合同》中，約定：小區(qū)會所屬于小區(qū)配套共建，所有權歸出賣人即開發(fā)商所有；買受人（或經認可的物業(yè)使用人）在按時、足額繳納物業(yè)費等各種相關費用的前提下可優(yōu)惠辦理會所會籍，在不影響會所使用的前提下，出賣人有權將會所部分及/全部出租及/或轉讓。會所設有健身房、乒乓球室、臺球室、兒童游樂室、紅酒雪茄吧、棋牌室、大堂自助式咖啡吧超市（對外招租），美容美發(fā)室（對外招租），出賣人保留依據(jù)經營需要和會所會員需求變更具體會所使用功能的權利。

　　2011年5月之前，小區(qū)會所正常提供會所服務，自2011年5月之后，會所服務的項目和功能陸續(xù)減少，2014年3月28日，小區(qū)會所停止會所功能，成為其他企業(yè)的辦公場所。

　　現(xiàn)小業(yè)主起訴基于《合同》約定起訴某公司，主張開發(fā)商未按照合同約定保證會所使用功能，故構成違約，應當承擔損失賠償?shù)冗`約責任。

　　【深圳法律顧問 裁判要點】

　　經過審理，一審法院認為：開發(fā)商與小業(yè)主簽訂的《合同》系雙方真實意思表示，并不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，合法有效。《合同》中明確約定了開發(fā)商“在不影響會所使用的前提下”，有權將會所部分及全部出租及/或轉讓，因此保證會所使用功能是雙方明確約定于《合同》中開發(fā)商的合同義務。同時根據(jù)本案查明之事實，小區(qū)會所目前已經不再提供會所服務，而是作為辦公場所使用。故開發(fā)商已構成違約。但雙方合同并未約定具體違約責任，故一審法院結合雙方履行情況、開發(fā)商違約情節(jié)、小業(yè)主的利益受損情況等因素酌定本案小業(yè)主的經濟損失具體數(shù)額。

　　一審判決作出后，雙方當事人均不服提起上訴。北京三中院經審理駁回雙方上訴，維持一審法院判決。

　　【評析】

　　第一，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。開發(fā)商與小業(yè)主簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，并不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，故為合法有效。開發(fā)商在合同中明確約定了其保證會所使用功能的合同義務，應當遵守該義務，如違反該合同義務，當構成違約。須注意的是，開發(fā)商在出售房屋時，往往作出保證會所使用功能等承諾，該承諾對小業(yè)主的購房行為往往具有一定影響力。開發(fā)商若將該承諾作為合同條款予以載明，應嚴格遵守。

　　第二，小區(qū)會所在建設工程領域往往作為配套公建類別進行規(guī)劃，但配套公建并非《物權法》權利類別的法律概念。根據(jù)《物權法》之規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中小區(qū)會所亦屬于專有部分，故開發(fā)商享有該小區(qū)會所之所有權，開發(fā)商作為所有權人自然有權進行轉讓或出租。但開發(fā)商自愿與業(yè)主形成協(xié)議，在其所有權上進行限制——保證該會所的使用功能，故以合同義務對其所有權的行使作出了一定限制。

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（作者單位：北京市第三中級人民法院）