深圳房產糾紛律師：開發商拖延辦理兩證 業主可否請求支付違約金

       【案情】

　　2013年4月18日，業主尹某與開發商簽訂商品房買賣合同，約定業主尹某購買開發商開發的某小區的商品房一套。該商品房建筑面積共86.03平方米，單價為每平方米6 204.59元，總金額為533 781元。合同約定，作為出賣人的開發商應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當地房地產管理局。如因開發商責任致使業主不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，業主可選擇退房，開發商應在業主提出退房要求之日起10日內將業主已付房價款退給業主，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失。合同簽訂當日，尹某向開發商一次性交納總房款538 000元，開發商向尹某交付房屋。之后，尹某一直未取得房屋所有權證和土地使用證。尹某多次到開發商處催辦兩證，均未果。無奈之下，尹某于4月18日將開發商訴至法院，要求判令被告協助辦理兩證，并支付違約金。

　　被告答辯稱，因原告一直未提供辦理兩證需要由原告交納的資料，且直到本案審理期間即6月9日原告才向被告交納了印花稅、測繪費、登記費、貸款抵押費等相關費用。未辦理兩證的責任在原告，而非被告。

　　【分歧】

　　本案在審理過程中，針對被告開發商應否支付違約金及違約金的起止時間，存在三種不同觀點：

　　第一種觀點認為：原告驗收房屋之后，至起訴時，始終未向被告提供相關資料，亦未交納法律規定的稅、費，責任在原告，被告不應支付違約金。

　　第二種觀點認為：在本案審理過程中，原告于6月9日向被告提供相關資料，并交納法律規定的稅、費之后，至今仍未辦理兩證的責任在于被告，因此被告應當承擔違約責任，向原告支付違約金自6月9日計算至被告協助原告辦出兩證為止。

　　第三種觀點認為：被告于2013年4月向原告交付商品房后，未按照約定積極協助原告辦理兩證，亦未在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當地房地產管理局，構成違約，被告應向原告支付違約金，起止時間為自商品房交付使用后180日期滿次日起至被告按約將辦理兩證材料提供予當地房地產管理局之日止。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者同意第三種觀點，理由如下：

　　1、被告開發商違約，應支付違約金

　　依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。根據《中華人民共和國合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。被告將商品房出賣并交付于原告，負有協助原告辦理商品房產權登記的義務。雙方在合同中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當地房地產管理局。被告未能提供證據證明其履行通知、協助及提供資料給當地房地產管理局等義務，構成違約，應當承擔違約責任。原告未提供相關資料及未交納法律規定的稅、費等情形，不應成為被告不履行自己義務的借口。

　　2、關于計算違約金的起止時間問題

　　原、被告在合同中約定，出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報當地房地產管理局。被告自2013年4月18日將商品房交付原告使用后180日內未履行該義務，自期滿次日即2013年10月18日已經構成違約。違約金應自2013年10月18日起開始計算。被告將辦理兩證的材料提供給當地房地產管理局時，已經履行了自己的義務。如令其承擔違約責任至兩證辦出之日，有失公平。深圳律師網

　　綜上，法院最終判令被告開發商于判決生效后向原告尹某支付違約金，違約金自商品房交付使用后180日期滿次日（即2013年10月18日）起至被告按約將辦理兩證材料提供予當地房地產管理局之日止。